不動産（土地・建物）と遺産分割

「相続財産が不動産しかないのに、お金を払えと言われた」 「一つしかない父の不動産を取得するにはどうすればいいの」

相続財産の中に不動産が存在する場合は悩ましい問題があります。

それは、不動産をどのように考慮して、実際に遺産分割を行っていくのか、という問題です。不動産自体を分けることもありますし、代わりにお金を支払うということもあります。特に不動産しか相続財産がないような場合は遺産分割の方法が決まらず、もめることが多いです。

相続財産の中に不動産がある場合、特に主な相続財産が不動産ぐらいだという場合は、あらかじめその分割方法を頭に入れて話し合いをした方がよいでしょう。

遺産分割の方法

遺産分割の方法は4つの方法があります。それは、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の４つです。簡単に説明していきます。

①現物分割

現物分割とは、名前のとおり、現物をそのまま分けるということです。親の財産が２つの土地だという場合、１つの土地を長男が、もう１つの土地を次男がという形で分ける方法と、一つの土地を相続人それぞれの持ち分に応じて、分筆して実際に分けるという方法とがあります。

②代償分割

代償分割とは、ある相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して、相続分に応じた金銭を支払うことで相続財産を平等に分けるという方法です。

③換価分割

換価分割とは、①のように現物を分け合うこともできず、②のように代償分割もできないような場合に、土地を売却して金銭に換えて、その金銭を相続分に応じて平等に分ける方法です。

④共有分割

共有分割は、どうやって分けるか話がまとまらないので、とにかくその土地を法定相続分等で、いったんは共有状態にしてしまうというものです。

遺産分割の方法の順序

では、実際に遺産分割の中で不動産が存在し、その分け方について問題が起こった場合、どのような順序でこの分割の方法を検討していくことになるのでしょうか。

一般的に調停や審判などでは①現物分割→②代償分割→③換価分割→④共有分割の順序で検討していくことが多いです。

ですが、①の現物分割になることはあまりありません。一つの土地を二つに分けることはなかなか難しいからです。

そこで、よく検討されるのが、②の代償分割です。土地などの不動産を取得したい相続人が土地を取得できない相続人に代わりに金銭を支払うことになります。いわゆる代償金です。そのため、土地を取得する相続人が土地を取得できない相続人に代償金を支払える状況にあることが必要です。代償金を支払う能力がない場合には、②の代償分割も難しいということになってしまいます。

そうなると、③の換価分割という方法になります。相続財産である土地を売却して得たお金を相続人みんなで平等に分けようということになります。

④の共有分割という方法もありますが、あまりこの方法はおすすめできません。なぜなら、相続人の共有状態にしても、最終的な解決にはつながらないからです。

このように相続財産の中に不動産がある場合、とくに不動産が主たる相続財産の場合には遺産分割の方法で揉めることがあります。分割の方法がうまくいかないと最終的には先祖代々の財産を売って、お金で分けるということにもなりかねません。

ですので、相続財産の中に不動産がある場合は、遺産分割の方法も頭に入れておく方がよいでしょう。